اهمیت تعمیر و نگهداری ساختمان ها

مديريت نگهداري ساختمان، يكي از موضوعات مهم در مديريت ساختمان مي باشد، كه تاكنون در كشور ايران مورد توجه جدي قرار نگرفته است. بطور كلي دوره تعمير و نگهداري ساختمان در حدود نود و پنج درصد دوره حيات يك ساختمان را از زماني كه مفهوم ذهني ساخت شكل مي گيرد تا پايان عمر آن به خود اختصاص مي دهد.

يكي از كارهاي پر هزينه در كليه كشورها تعميرو نگهداري ساختمانهاست كه هزينه قابل توجهي را به خود اختصاص مي دهد اين هزينه ها كه جزء سرمايه هاي ملي است به طور مشخص و ملموس نيست. تمامي ساختمان ها پس از ساخت نياز به تعمير ونگهداري دارند . نحوه تعميرو نگهداري نقش بسزايي در افزايش هزينه هاي ساختمان در زمان بهره برداري دارد. در اثراعمال سيستم مناسب نگهداري از انجام تعمير در سطح وسيع جلوگيري شده و در نتيجه از هزينه ي قابل توجه تعمير در سطح وسيع كاسته مي شود. با اعمال يك سيستم مناسب مديريتي در بخش تعمير و نگهداري نه تنها مي توان كيفيت ساختمان را افزايش داد بلكه امكان بهينه سازي هزينه ها نيز فراهم مي گردد.

بعبارت ساده تر ساختمان یک سرمایه ملی است و برای تک به تک قطعات و مواد و مصالح بکار رفته در آن از سرمایه های ملی یک کشور هزینه گردیده تا آنها در داخل کشور تولید گردند و یا از کشورهای دیگر وارد گردیده و تا محل ساختمان حمل گردند. علاوه بر آن نیروی انسانی قابل توجهی هم برای عملیات ساختمانی بکار گرفته شده است.

حال باید توجه داشت از روزی که یک قطعه زمین برای ساخت بنایی در آن انتخاب می شود تا زمان پایان ساخت و تحویل برای بهره برداری تنها و تنها کمتر از 10 درصد طول عمر آن بنا را شامل می شود. و در واقع بیشترین میزان عمر یک ساختمان از زمان تحویل به ساکنان تا لحظه تخریب آنست که بیشتر 90 درصد عمر بنا را شامل می گردد.

چنانچه یک ساختمان در مرحله نخستین عمر خود یعنی زمان طراحی و اجرا با مصالح استاندارد و سالم بصورت اصولی و فنی ساخته شود به همان اندازه در زمان مرحله دوم حیات ساختمان یعنی در زمان بهره برداری آسیب و تخریب کمتری را شاهد خواهد بود.

برای درک بهتر می توان به یک مثال ملموس اشاره نمود مثلا کاشی های مورد استفاده در سرویس های بهداشتی یک ساختمان در صورتی که جنس مرغوبی داشته باشند و ساختمان نیز دارای ساخت اصولی باشد می توانند عمر بسیار طولانی داشته باشند. شاهد این مدعا کاشی های کار شده در حمام های تاریخی با قدمت چند صد ساله است. اما امروزه شاهد هستیم که متاسفانه کاشی های کار شده در ساختمان های تازه ساخت بعد از یکی دو سال اول بهره برداری دچار عیوبی می شوند و در طی 10 نیازمند تعویض می شوند. دلیل این امر هم به جنس نامرغوب کاشی ها و همچنین ایراد سازه ها مربوط است. کاشی ها زمانی جنس نامرغوبی داشته باشند و از ترکیبات و پخت صحیح و لعاب اصولی برخوردار نباشند بسیار سریعتر از زمان پیش بینی شد دچار تخریب می شوند. همچنین ساختمان ها نیز زمانی که به دلیل عدم مطالعه خاک در زمینی سست بنا شده باشند و یا پی ریزی اصولی نداشته باشند و محاسبات تقسیم بارها و فشارهای وارده صحیح نباشد، دچار نشست و یا شکست پی می شوند که همین امر در اولین نمود خود کاشی های بکار رفته در ساختمان را دچار شکست های افقی و عمودی می نمایند.

باید پذیرفت که در سرزمینی که هنرمندان، صنعتگران و معماران گذشته آن صدها و هزاران سال پیش کاشی ها و مصالحی تولید نموده اند که همچنان بعد از سپری نمودن حوادث سالیان همچون روز اول کیفیت خود را حفط نموده اند، ساخت و تولید و اجرای کاشی های دارای ایراد عملا نوعی خیانت و کم کاری آشکار در صنعت و معماری کشور بشمار می رود. نتیجه این امر تنها اتلاف سرمایه های ملی در قالب ساختمان های نامرغوب با طول عمر بسیار کم است و نه چیز دیگر!!!

نمونه فوق تنها یک مورد از هزاران مسئله ای است که می تواند با معیوب ساختن یک ساختمان جدید التاسیس عملا عمر مفید آنرا کاهش داده و زمان آغاز تعمیرات را سریعتر از پیش بینی ها ایجاد نماید و هزینه های تعمیر و نگهداری بیش از حدی را به ساکنان ساختمان تحمیل نماید که متعاقبا همین مقدار نیز به ثروت ملی یک کشور هزینه اضافی تحمیل می گردد. حال اگر قدرت این را داشته باشیم که با واقع بینی منطقی بپذیریم که در طی سالهای گذشته و دهه های اخیر اکثر قریب به اتفاق ساختمان های ساخته شده دارای چنین شرایط نامطلبی هستند با توجه به حجم انبوه این ساختمان ها در سطح کشور عملا خسارت وارده بر سرمایه ملی غیرقابل  محاسبه می باشد و این یعنی یک فاجعه اقتصادی تمام عیار در سطح زیربنایی یک کشور در حال توسعه!!!!

با عنایت به کلیه موارد گفته شده در سطور پیشین، نگارنده معتقد است بدور از هرگونه شعار گرایی لازمست تا سازمان نظام مهندسی کشور ضمن بازبینی دستور العمل های خود، هم در جریان تولید و واردات مواد و مصالح ساختمانی و هم در روند ساخت ونظارت بر اجرای پروژه های ساختمانی بگونه ای اقدام نماید که ساختمانهای جدید در دورترین زمان ممکن روند تخریب و ایجاد مشکلات را آغاز نمایند و طول عمر مفید آنها بگونه ای افزایش یابد که حداکثر میزان بهره وری را داشته باشند، معنای چنین اتفاقی در سطح کشوری همانند ایران صرفه جویی و ذخیره مبالغی در حد چندین میلیارد دلار در طول سال خواهد بود، و چنانچه روند کنونی همچنان ادامه یابد همان مبالغ به ضرر سالیه بر علیه اقتصاد کشور تبدیل خواهند گردید.