اداره بافت های فرسوده شهری

مطالب ذیل برگزیده ای از سایت اصلی اداره بافت های فرسوده شهری و وبسایت مدیریت اجرایی جهت مطالعه و استفاده دانشجویان فن آوری ترمی معماری – بافت فرسوده انتخاب و ارائه گردیده است.

 

 

شرح وظایف اداره بافت های فرسوده شهری

1- كنترل و نظارت بر تهيه و اجراي طرح هاي بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده و ناکارآمد شهري و توانمند سازي سكونت گاه هاي غير رسمي در راستاي طرح هاي مصوب بالا دست و سياست هاي وزارت متبوع .

2- بررسي و ايجاد هماهنگي با دستگاههاي ذيربط در رابطه با اجراي طرح هاي بهسازي و نوسازي محلات ، ساختمان هاي با ارزش و يا فرسوده .

3- پيگيري ارتقاء كيفيت محيط زندگي شهري با بهبود استانداردهاي شهرسازي در محدوده هاي فرسوده و ناکارآمد شهري .

4- بررسي و ارائه پيشنهادهاي لازم در زمينه راهبردها ، برنامه هاي بلند مدت ، ميان مدت ، كوتاه مدت و ضوابط ، مقررات و دستورالعمل هاي لازم مرتبط با بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده و ناكار آمد شهري استان به وزارت متبوع .

5- پيگيري و ترويج امر بهسازي ، نوسازي و توانمند سازي بافت هاي فرسوده و ناكارآمد شهري در بين شهر داري ها ، ساكنين ، مالكين و ساير اشخاص حقيقي و حقوقي ذيربط .

6- پيگيري اصلاح كاربري هاي نامتناسب با زندگي امروزي شهري و انتقال صنايع مزاحم شهري ، زندانها ، پادگان ها و نظاير آنها .

7- پيگيري انجام حمايت هاي قانوني از مردم و بخش غير دولتي توسط دستگاههاي ذيربط .

 

بافت فرسوده

واژه بافت فرسوده در ايران ، در نيمه اول دهه هشتاد با شوك تكان دهنده و ويرانگر زلزله بم با پشتوانه هاي برگرفته از دهه 70 و حمايت هاي نظري متخصصان رشته هاي معماری و شهرسازي وارد ادبيات رايج در این رشته ها شد. بافت فرسوده شهري را مي توان كل و يا بخشي از فضاي شهري دانست كه نظام زيستي آن ، هم از حيث ساخت و هم از حيث كاركرد اجزاي حياتي خود دچار اختلال و ناكارآمدي شده است.در تعريفي متعارف ، بافت فرسوده شهري از دیدگاه مديريت شهري و متخصصان و با دیدی صرفا كالبدي عبارت است از آن بخش از بدنه اصلي شهر كه در مقايسه با ساير قسمت ها ، از مقاومت كمتري در برابر زلزله برخوردار باشد.

ويژگي بافت هاي فرسوده شهري را مي توان به شرح زير نام برد:
1- فرسودگي كالبد

2- عدم دسترسي مناسب سواره و پیاده به درون بافت

3- تاسيسات زير بنايي نا مناسب

4- مشكلات زيست محيطي و بالابودن حجم آلودگي

5- كمبود امكانات گذران اوقات فراغت

6- فقر و محروميت

7- آسيب پذيري در برابر زلزله

8- سرانه كم خدمات

9- تراكم جمعيت بالا

10- تراكم بالای ساختمانهاي كم دوام

11- ناامني و معضلات اجتماعي 

همچنين طبق شاخص هايي كه توسط شوراي عالي شهرسازي و معماري تعریف گردیده ، ويژگيهاي  بافت فرسوده را مي توان به شرح زير خلاصه نمود :

 1- ریزدانگی : بلوکهایی که بیش از 50% آنها مساحتی کمتر از 200 مترمربع داشته باشند.

2-ناپایداری : بلوکهایی که بیش از 50% بناهای آن ناپایدار و فاقد سیستم سازه ای باشند.

3-نفوذناپذیری : بلوکهایی که بیش از 50% معابر آن عرض کمتر از 6 متر داشته باشند.

 

سكونتگاههاي غير رسمي

شاخص هاي عمده سكونتگاههاي غير رسمي:

1. كيفيت مسكن
2. نحوه تصرف محل سكونت و املاك

عموماٌ سكونتگاههاي غير رسمي مهاجرين روستايي و محرومان جامعه شهري را در خود جاي داده و خارج از برنامه ريزي رسمي و قانوني توسعه شهري و بدون مجوز در درون يا خارج از محدوده قانوني شهرها به وجود آمده اند.

 فقدان سند مالكيت رسمي و محروميت از خدمات و زيرساخت هاي شهري از شاخص هاي آن بوده و شرايط موجود و حاكم بر اين گونه نواحي در بروز ناهنجاريهاي اجتماعي بسيار موثر مي باشد.

در واقع مي توان گفت سکونتگاه‌های غیررسمی بخش‌هایی از شهر است که مورد غفلت واقع شده‌اند  و شرایط زندگی و کیفیت مسکن در آنها به شدت پایین است. اين محدوده ها شامل طیفی از آپارتمانهای پرتراکم و بدمنظره در مرکز شهر تا سکونتگاه‌های پراکنده غیررسمی و بدون قانون در حاشیه شهرها می‌شود که برخی بیش از ۵۰ سال قدمت دارند و برخی هنوز در حال تصرف شدن هستند.

در مجموع با توجه به مطالب فوق سکونتگاه‌های غیررسمی شهري در مسائل و مشکلات زیر با هم اشتراک دارند :

* فقدان تاسیسات زيربنايي مناسب و کافی

* فقدان خدمات عمومي مناسب و کافی

* افزایش تنش‌ها به علت شکاف عمیق اجتماعی بین ساکنان این سکونتگاه‌ها و ديگر مناطق شهری

* پیچیدگی و دشواری تامین خدمات به علت توسعه ناموزون و برنامه‌ریزی نشده

 

نقش پدافند غیر عامل در کاهش آسیب پذیری بافت های فرسوده شهری

پدافند غير عامل از نگاه بهسازي و نوسازي شهري  به معناي كاهش آسيب پذيري ساختمانها، تاسيسات ، تجهيزات و شريانهاي شهري و منطقه اي با استفاده از فعاليت هاي فني و مديريتي مي باشد كه تمامي نهادها، سازمانها، نيروها و حتي مردم عادي نيز در آن دخيل مي باشند.بافت هاي فرسوده شهري به دليل نوع و ميزان فرسودگي و امكان تخريب پذيري بالا، در مراتب برنامه ريزي و مداخلات مديريت شهري، مورد توجه قرار دارند. بنابراين شناسايي محدوده بافت فرسوده بر اساس شاخصهاي ارائه شده و ميزان فرسودگي، ارزشهاي اجتماعي،تاريخي، كالبدي و مذهبي و در عين حال سوق الجيشي فضاهاي شهري اولين و مهمترين گام براي بهبود شرايط اينگونه بافتها مي باشد به طوري كه بستر مناسب براي اجراي طرح هاي مهم مقاوم سازي فراهم مي آيد.  
طبق آمارهاي موجود مساحت بافت هاي فرسوده شهري مصوب استان فارس، حدود  4000 هكتار مي باشد كه جمعيتي حدود 600 هزار نفر را در خود جاي داده است كه به عنوان مناطق آسيب پذير بايد مورد توجه ويژه قرار گرفته تا با شناسايي اينگونه بافتها و تفكيك و اولويت بندي مقاوم سازي قطعات فرسوده كه در پدافند غير عامل از گام هاي اساسي مي باشد، از آسيب پذيري اينگونه بافتها كاسته شود  و خسارت وارده  در زمان وقوع حوادث كاهش يابد. از اين رو هرگونه برنامه ريزي و اقدام اساسي براي كاهش خطرات تاثيرگذار بر اين محدوده ها مستلزم تدبير، هماهنگي و تعامل شايسته تمامي دستگاهها و ادارات اعم از استاني و ملي مي باشد.در اين ميان اجراي برنامه هاي آموزشي نقش بسزايي در افزايش توانايي و آمادگي كليه شهروندان و مديران شهري و…. در كليه سطوح مديريت بحران دارد لذا برنامه ريزي در زمينه آموزش،مطالعه، تحقيق و جمع آوري اطلاعات ، ساماندهي و طراحي و تامين منابع و امكانات، از ابزارهاي مهم و اساسي ايجاد آمادگي به منظور كاهش خطرات مي باشد .

در اين راستا نكات زير در امر مداخلات در بافت فرسوده شهري به منظور رعايت موارد پدافند غير عامل لازم مي باشد:

*در رابطه با ساختار كالبدي شهرهاي استان در مراحل طراحي شهر در بافت فرسوده شهري به مواردي مانند توزيع فضايي عناصر شهري، چگونگي كنار هم قرار گيري و تركيب عناصر توجه شود.
*مقاوم سازي ساختمانها در محدوده بافت فرسوده بر اساس آخرين دستورالعمل ها وقوانين.
*حفاظت از زير ساخت هاي و تاسيسات شهري كه اساس ساختار كالبدي شهر بشمار مي آيد.

*نحوه دسترسي به محلات و محورهاي ترافيكي به گونه اي در نظر گرفته شود كه امكان خدمات دهي به مناطق شهري و سكونتگاه ها را در مواقع بروز حوادث فراهم كند.

*توزيع مناسب كاربريها و انتقال كاربريهاي آسيب پذير از محدوده مورد نظر.

*مكانيابي مناسب مراكز آتش نشاني و تجهيزات اطفاء حريق و سايت ايستگاههاي اورژانس.

 

قانون ذیل مشتمل بر هفده ماده و شش تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه یکهزار و سیصد و هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۹/۱۰/۱۳۸۹ به تایید شورای نگهبان رسید.

ماده۱ـ به منظور ایجاد وحدت رویه در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری و تعیین محدوده‌های مورد حمایت این قانون اقداماتی به شرح ذیل صورت می‌پذیرد.

ماده۲ـ اصطلاحات و تعاریفی که در این قانون به کار رفته دارای معانی ذیل است:

الف ـ بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، مناطقی از شهر است که در طی سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تاسیسات روبنائی، زیربنائی، ابنیه، مستحدثات، خیابانها و دسترسی‌ها، دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌برند.

ب ـ نقشه محدوده بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری، نقشه‌ای است که براساس شاخصهای مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری ایران) و یا شهرداریها تهیه و به تصویب کمیسیونهای موضوع ماده (۵) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده یا می‌رسد.

ج ـ طرحهای احیاء، بهسازی و نوسازی، طرحهایی هستند که در چهارچوب طرحهای توسعه شهری (اعم از جامع و تفصیلی) به منظور اجراء برنامه‌های احیاء، بهسازی و نوسازی شهری با رعایت اصول شهرسازی، فنی و معماری تهیه می‌شود. این طرحها دربرگیرنده کاربریهای جدید و موردنیاز محدوده معینی از بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری بوده و اجراء آنها متضمن تامین خدمات عمومی و زیرساخت‌های شهری از قبیل شبکه‌های دسترسی، معابر و بدنه آنها، پروژه‌های عمران و خدمات شهری، فضای سبز و غیره است که متکی بر ضوابط شهرسازی و معماری ایرانی ـ اسلامی و بومی هر منطقه می‌باشد.

د ـ سهـام پـروژه، حـق‌السهمی از ارزش کل پـروژه است که سـهم دارنـده را مشخص می‌کند.

ماده۳ـ طرحهای یادشده در بند (ج) ماده (۲) توسط وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری ایران) و یا شهرداری‌ها تهیه و خارج از نوبت به تصویب کمیسیونهای موضوع ماده(۵) قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌رسد.

ماده۴ـ مجریان طرحهای احیاء، بهسازی و نوسازی، (وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها) می‌توانند قسمتی از اختیارات خود را به شرکتها و یا سازمانهای وابسته به خود و یا اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی صاحب صلاحیت فنی، مالی و اجرائی واگذار نمایند. صلاحیت اشخاص حقیقی و حقوقی را وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری ایران) تعیین می‌نماید.

ماده۵ ـ وزارت کشور (سازمان مدیریت بحران کشور) مکلف است برای جلوگیری از خسارات ناشی از حوادث غیرمترقبه در بافتهای فرسوده و ناکارآمد پیشگیری لازم را با اولویت بافتهای مذکور به‌عمل آورد.

ماده۶ ـ به منظور جلب مشارکت حداکثری مالکان و ساکنان محدوده طرحهای احیاء، بهسازی و نوسازی، حسب مورد از سوی مجری طرح، محدوده اجرائی طرحهای مصوب به نحو مطلوب و مناسب به ساکنان و مالکان اطلاع‌رسانی می‌شود و با همکاری آنها برای حصول توافق نسبت به ارزیابی و تعیین قیمت روز اراضی، ابنیه و دیگر حقوق قانونی افراد در وضعیت موجود به علاوه پانزده درصد (۱۵%) از طریق هیات سه نفره کارشناسان رسمی دادگستری (یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق، یک نفر به انتخاب مجری طرح و یک نفر مرضی‌الطرفین) اقدام می‌گردد. هزینه‌های ارزیابی به عنوان جزئی از هزینه‌های اجراء پروژه محسوب شده و به عهده مجری طرح است.

ماده۷ـ در صورتی که تعدادی از مالکان املاک واقع در پروژه‌های اجرائی مصوب تمایلی به مشارکت نداشته باشند و ملک آنها مانع اجراء طرح باشد، سهم آنها براساس ارزش تقویم‌شده به عنوان قیمت پایه در صورت وجود وجه ملزم شرعی از طریق مزایده به فروش رسیده و به آنان پرداخت می‌شود. برنده مزایده به نسبت سهام مالک، در مشارکت با مجری طرح جایگزین مالک اول می‌گردد. در صورت استنکاف مالکان املاک مذکور از مشارکت و یا عدم واگذاری سهام به هر دلیل از طریق مزایده، مجری طرح باید راساً یا از طریق جلب سرمایه‌های سرمایه‌گذاران متقاضی مشارکت، نسبت به خرید یا تملک املاک مزبور اقدام نماید. در صورت مجهول‌المالک‌بودن بعضی از املاک واقع در پروژه‌های اجرائی فوق با اذن ولی‌فقیه از طریق مزایده اقدام می‌شود و وجوه حاصل در اختیار ولی‌فقیه قرار می‌گیرد تا مطابق نظر ایشان عمل شود.

تبصره۱ـ اقدامات مربوط به تملک املاک موضوع این ماده صرفاً از طریق مجری طرح و وفق احکام این قانون و همچنین احکام غیر مغایر در لایحه قانونی نحوه خرید املاک و اراضی برای اجراء برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۷/۱۱/۱۳۵۸ شورای انقلاب و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها مصوب ۲۸/۸/۱۳۷۰ و اصلاحات بعدی صورت می‌پذیرد. این اقدام مانع از مراجعه ذی‌نفع حداکثر ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی به مراجع قضائی و همچنین مانع اجراء عملیات نخواهد بود.

تبصره۲ـ طرق مختلف تامین منابع مالی اجراء این ماده و سایر مفاد قانون اعم از راه‌اندازی نهادهای تامین سرمایه، انتشار اوراق مشارکت، جلب مشارکت سرمایه‌گذار خارجی یا داخلی، ایجاد صندوق‌های توسعه سرمایه‌گذاری غیردولتی و راه‌اندازی شرکتهای سهام پروژه غیردولتی و نظایر آن به موجب آئین‌نامه‌ای است که توسط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی، کشور و امور اقتصادی و دارایی حداکثر ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون در چهارچوب قوانین بودجه و برنامه توسعه، تنظیم می‌شود و به‌تصویب هیات‌وزیران می‌رسد. ایجاد صندوقهای توسعه سرمایه‌گذاری دولتی و راه‌اندازی شرکتهای سهام پروژه دولتی منوط به تصویب مجلس شورای اسلامی است.

ماده۸ ـ به منظور تشویق مالکان، سرمایه‌گذاران و سازندگان و تسریع در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی طرحهای مصوب موضوع این قانون، کلیه املاک و اراضی واقع در پروژه‌های اجرائی طرحهای یاد شده و همچنین سایر ابنیه و اراضی واقع در دیگر نقاط محدوده بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری با کاربری مسکونی از حیث عوارض صدور پروانه ساختمانی و تراکم، مشمول ماده (۱۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال ۱۳۸۷ می‌شود و درخصوص سایر کاربری‌ها، شهرداری‌ها مکلفند نسبت به تقسیط و یا مشارکت در پروژه‌ها، به ازاء بهای عوارض متعلقه و یا موکول نمودن پرداخت عوارض به پایان عملیات ساخت و ساز و دریافت آن براساس بهای روز، حسب مورد اقدام نمایند. مجری طرح می‌تواند در مقابل عوارض و مطالبات شهرداری نسبت به واگذاری بخشی از فضاهای احداثی طرح اقدام و یا با انجام خدمات مورد نیاز طرح با شهرداری تهاتر نماید.

ماده۹ـ به منظور حل و فصل اختلافات و مشکلات مربوط به املاک و اراضی واقع در طرحهای مصوب احیاء، بهسازی و نوسازی اعم از فاقد سند، بلاصاحب و مجهول‌المالک و سایر اختلافات و تعیین تکلیف وضعیت این‌گونه املاک، وفق ضوابط و مقررات مربوط، هیاتی مرکب از یک نفر از قضات با تجربه دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل یا نماینده وی و یک نفر به نمایندگی از سوی سازمان مسکن و شهرسازی استان در اداره ثبت اسناد و املاک محل تشکیل می‌شود و با رعایت ضوابط و مقررات مورد عمل نسبت به موضوع رسیدگی و با رای قاضی عضو هیات اتخاذ تصمیم خواهد نمود.

رای صادره توسـط قاضی ظرف بیست روز پـس از ابلاغ در محاکم دادگسـتری قابل تجدیدنظر و رای دادگاه تجدیدنظر قطعی است.

ماده۱۰ـ ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در محدوده طرحهای احیاء، بهسازی و نوسازی با رعایت حقوق مالکانه اشخاص، عملیات ثبتی لازم را جهت حذف معابر موجود، تجمیع، تفکیک و افراز اراضی و املاک و مستحدثات واقع در طرحهای احیاء، بهسازی و نوسازی مصوب با اولویت و حداکثر ظرف دو ماه پس از درخواست مجری به انجام رسانند.

تبصره ـ شهرداریها می‌توانند در پروژه‌های تجمیعی صرفاً با صورتجلسه توافق مالکین نسبت به صدور پروانه ساخت اقدام نمایند، در هر صورت صدور پایان کار منوط به ارائه سند ثبتی است.

ماده۱۱ـ به منظور تامین سرانه‌ها و زیرساختهای لازم در طرحهای مصوب احیاء، بهسازی و نوسازی حق‌الامتیاز آب، برق، گاز، تلفن و نظایر آن در این محدوده‌ها پس از نوسازی، محفوظ است و دستگاههای ذی‌ربط موظفند نسبت به برقراری و تامین خدمات مورد نیاز اقدام نمایند.

ماده۱۲ـ دولت می‌تواند هزینه‌های بخشهای غیردولتی به منظور تامین خدمات و فضاهای عمومی، فرهـنگی، گردشگری، آموزشی، مذهبی و ورزشی در منـاطق یادشده را جـزء هزینه‌های قابل قبول مالیاتی مودیان محسوب نماید.

ماده۱۳ـ دولت مجاز است سالانه ده‌هزار میلیارد ریال جهت احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری در بودجه سنواتی کل کشور پیش‌بینی و درج نماید.

ماده۱۴ـ شورای برنامه‌ریزی و توسعه استانها موظفند در چهارچوب اعتبارات موضوع ماده (۱۳) این قانون اعتبارات مورد نیاز را برای ساخت فضاها و ساختمان‌های عمومی و خدماتی در محدوده مصوب بافت‌های فرسوده از محل اعتبار دستگاه‌های ذی‌ربط با اولویت تامین نمایند.

ماده۱۵ـ بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران موظف است حداقل بیست و پنج درصد (۲۵%) تسهیلات بانکی ارزان قیمت تخصیصی به بخش مسکن را به امر احداث و نوسازی مسکن و احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری اختصاص دهد.

ماده۱۶ـ وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان عمران و بهسازی شهری ایران) مکلف است با همکاری وزارت کشور، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری کشور و شورای عالی استانها به منظور جلب همکاری و مشارکت کلیه دستگاههای اجرائی ذی‌ربط در فرآیند احیاء، بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد و در جهت راهبری و مدیریت یکپارچه و ایجاد وحدت رویه کلیه عوامل مرتبط در سطح ملّی و محلی و استفاده از امکانات و منابع موجود حداکثر ظرف شش ماه پس از تصویب این قانون نسبت به تهیه و تدوین سند ملی راهبردی احیاء، بهسازی و نوسازی و توانمندسازی بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری با رویکرد ضوابط شهرسازی معماری ایرانی ـ اسلامی اقدام و برای تصویب به هیات‌وزیران ارائه نماید.

ماده۱۷ـ در اجراء کلیه مفاد این قانون رعایت اجراء اصل (۸۳) قانون اساسی و موازین شرعی مربوط به وقف الزامی است